原创 | 以案说法——买房遇开发商以装修价款变相提高售房价格,怎么办?

导读近几年,房地产市场面临旺盛的需求,城市房地产价格普遍不断上升。部分开发商捂盘不售,或分批售卖为日后加推涨价留下巨大空间,以期达到利润最大化的目的。在房产调控的大背景下,开发商必须接受“指导价”,而…

导读
近几年,房地产市场面临旺盛的需求,城市房地产价格普遍不断上升。部分开发商捂盘不售,或分批售卖为日后加推涨价留下巨大空间,以期达到利润最大化的目的。在房产调控的大背景下,开发商必须接受“指导价”,而购房者最终成交的价格却大大高于“备案价”。在现实中,部分开发商是怎么做到“坐地起价”的呢?目前惯用的方式有:收取天价“茶水费”、团购价、捆绑销售车位、捆绑精装修、“拆分合同”等。
本文小编将重点介绍套路之一——“拆分合同”,以此提醒购房者买房时注意辨别。
首先小编先给大家介绍几个概念:
一、什么是“备案价”
“备案价”是开发商根据各地的《房价备案制度》的规定,在当地价格主管部门备案的房产销售价格。开发商在首次开盘定价时,必须根据规定的时间提前到当地价格主管部门备案,然后才可向房管部门申请销售许可证。备案的价格将在房管部门的官方网站上向社会公布,这一价格即为该楼盘的最高售价,开发商不得擅自在销售中突破此价格卖房。
二、什么是“拆分合同”
“拆分合同”就是开发商为了以高于备案价的价格销售房产,而采取的一种变相提高房屋售价的方式,具体的操作为:将房屋的实际销售价格拆分成两个合同,即《房屋买卖合同》和《委托装修合同》,其中《房屋买卖合同》约定的是不高于“备案价”的价格,而将高于“备案价”的那部分价款作为装修费用要求买房人承担。
案例
胡某购买了某房地产开发公司开发的某楼盘的一处商品房,双方签订了《房屋买卖合同》,合同中对房屋价款作出了明确约定。但其后该开发公司以房屋政府备案价过低为由,与胡某签订了《委托装修合同》,并要求胡某出具《承诺书》,要求其承诺“自愿同意将超过政府备案部分的购房款进行拆分,并以装修费名义进行支付。”如此一来,胡某需支付的商品房的实际成交价格为买卖合同约定的总房价以及《委托装修合同》约定的装修费用的总额。
从这个案例来看,在有房价备案制的前提下,开发商为了变相抬高房价,采取的“拆分合同”这一销售方式有无法律效力?
小编分析:
依据《商品房销售明码标价规定》第十三条:“商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房,不得收取任何未予标明的费用。”及第十六条:“商品房经营者不按照本规定明码标价和公示收费,或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的,由县级以上各级人民政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》等法律、法规和规章实施行政处罚。”之规定,开发商加价销售商品房的,依法将受到行政处罚。
依据《价格违法行为行政处罚规定》”第九条:“经营者不执行政府指导价、政府定价,有下列行为之一的,责令改正,没收违法所得,并处违法所得5倍以下的罚款;没有违法所得的,处5万元以上50万元以下的罚款,情节较重的处50万元以上200万元以下的罚款;情节严重的,责令停业整顿:……(六)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的”之规定,该行政处罚数额最高可达违法所得5倍之多,但以上规定均为管理性强制性规定,违反前述规定并不能认为案例中胡某与开发商签订的《房屋买卖合同》、《委托装修合同》无效,实际上,前述案例中开发商以“拆分合同”方式签订房屋买卖合同是有效的。
小编普法:
违反管理性强制性规定签订的合同为什么有效呢?
依据《合同法》第五十二条:“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”及《合同法司法解释二》第十四条:“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定”的规定,结合案例来看,案例中开发商的行为违反的是《商品房销售明码标价规定》这一管理性强制性规定,而非效力性规定,该规定仅旨在对违反规定的行为进行管理和处罚,但并不否认该行为在民商法上的效力,故违反管理性强制性规定签订的合同仍然是有效的。
小编建议:
依据上述分析,此种变相提高商品房销售价格的行为并不必然导致《商品房买卖合同》无效,那遇到此种情况购房者该如何维护自身权益呢?
首先,购房者在签订房屋买卖合同时就应仔细阅读合同条款,通常此类商品房买卖合同为开发商格式文本,合同就房屋价款、出卖人违约责任等均有明确约定,如对合同条款有不理解之处可及时要求开发商工作人员给出说明;其次,在遇到开发商要求购房者出具类似本案《承诺书》内容的文件时,购房者应谨慎对待,不随意出具、签署书面文件;最后,若开发商以其他诸如“不签字就不交付房屋”等条件,强制要求购房者签署此类变相提高商品房价格的文件时,购房者应及时咨询律师,以律师给出的专业意见为准,通过正当法律手段维护自身权益,同时也可向有关部门举报。
1.洪艳
湖北山河律师事务所专职律师,山河魏东律师团队成员。
教育背景
安徽大学民商法学硕士(2009-2012年)
2.李梦瑶
湖北山河律师事务所专职律师,山河魏东律师团队成员。
教育背景
中南财经政法大学法学专业(2013-2017)
编辑按语
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