受不了了!又涨687元/平!光谷东毛坯价近18000!毛坯跟装修房一个价!性价比不再!

中建星光城(东湖高新区-光谷东)预计5月21日加推12号楼建面约102-120㎡毛坯房源共64套已取得预售证备案均价17850元/㎡此次价格较上期价格上涨601元/平本次开盘为项目第6次开盘12号楼宣…

中建星光城
(东湖高新区-光谷东)
预计5月21日加推12号楼
建面约102-120㎡毛坯房源
共64套
已取得预售证
备案均价17850元/㎡此次价格较上期价格上涨601元/平
本次开盘为项目第6次开盘
12号楼宣传海报:
价格分析:价格猛涨601元/平!性价比已不再!
1、中建星光城首开时候高层均价16800元/平,2020年1月11号楼加推时毛坯备案价达17250元/㎡,上涨了约450元/㎡!4月23日盘的8号楼价格虽然价格与之前持平,仍为17250元/㎡,但是由于11号楼的18层变成了8号楼的30层,所以价格隐形上涨。本次备案均价17850元/㎡,又涨了601元/平!
2、本次开盘的12号楼为9层小高层产品(开发商自称为洋房),居住舒适度较前期房源进一步提升,价格上涨情理之中。12号楼涨价很可能在备案价体系里被界定为了多层产品,备案价批复就可以比高层高一些,不排除下一期高层又跌回去的可能,所以此次光谷东毛坯备案价直逼18000元/平大关可能是虚惊一场。但只要中建愿意,也不排除从此中建星光城后期就一直保持18000元/平的价位,毕竟现在没有什么严格的限价,只要你卖的出去。
3、之前,项目备案价17250元/㎡就成了光谷东第一个毛坯备案价破17000元/㎡的项目!这次17850元/㎡,再次将光谷备案价推上新高!
4、光谷东毛坯销售项目比较少,大部分项目带装修出售,均价18000元/㎡,之前中建星光城均价17250元/㎡,少个装修,还是有一定价格优势的,本次17850元/㎡价格一出,跟周边带装修楼盘基本一个价,完全没有了价格优势!
光谷东房价汇总表:
5、本次价格已经没有了优势,也可以预估,本次开盘项目应该比较好买,不会像之前一房难求的局面了。
6、置业建议:现在项目的备案价已经非常高了,毛坯赶上了周边带装修的价格,且中建与中粮、碧桂园、龙湖等开发商相比,品质感并没有什么突出优势,所以不管是对刚需、还是改善,都已经没什么性价比了,这栋楼楼层低完全是因为容积率限制的原因,并非是特别了提高居住舒适度做的洋房产品差异化。
购房群截图:
此外,网友爆料中建星光城合同原定2021年12月15日交付,还有一年大半就要求业主签约同意延期的告知函。一般的开发商只是寄一个可能延期说明,不会要求业主签字,中建星光城要求业主签字的做法确实有点让人无法接受。而且,项目才刚刚开盘就说要延期,也没说延期多久,是否有借所谓不可抗力推卸责任的意思?

销售信息分析:
1、中建星光城为100%刚需优先,项目12号楼已于5月12日进行线上登记。
2、阿松分析:中建星光城前3次开盘,刚需就把房源抢光了,不少人还买不到。不过第四期开盘,刚需开盘未日光,非刚需选房才将房源选完。到了第五次,热度持续下降是不争的事实。虽然上次在开盘系统中房源被选光这个应该是真的,但部分人选了也不买也是有的,不少房子开盘日光后又被退出来卖。中建星光城曾经一房难求,如今涨价、市场热度下降,让很多人对该楼盘的认可度下降。上次日光,阿松形容为“苟延残喘”的日光。至于本次12号楼价格大涨601元/㎡,虽然是9层小高层,即使日光了,也是勉强日光,反正日光不日光,也会做成日光,越来越假。
房源详情:
中建星光城容积率3.32,总占地面积约16.9万方,中建星光城总建筑面积约56万方,包括53万方住宅、2.25万方情景式商业街、900㎡运动中心以及2所公立幼儿园。分KT1、KT2地块二期开发,中间规划道路隔开,两个地块所有楼栋对称分布。
其中一期规划有12栋住宅,中轴线全为两梯两户纯板产品,本次为该项目第六次开盘。项目首开主推1、2号楼96-126平毛坯房源,460套房源开盘日光。第二次开盘加推3号楼97-120平毛坯房,272套日光。第三次开盘推出5、7号楼96-126平房源,仍没涨价,开盘售罄。第四次开盘于2020年1月推出11号楼建面约97-128平房源,备案均价17250元/平,价格上涨450元/平。2020年4月23日项目第5次开盘,主推8号楼97-128㎡房源,对外报开盘售罄,实际上还有少量房源在售。本次为项目第六次开盘,主推12号楼建面约102-118㎡毛坯房源。
中建星光城KT1、KT2地块对称式分布,目前推出的是KT1地块,供货量比较充足。
本次推出的12号楼南偏东约30°,位于项目的北部,紧邻何刘路,可能会有一定的噪音影响,南面是9号楼,有70+米以上的楼间距,南向采光和景观视野都不错。不过因为距离11、13号楼比较近,东面、西面阳光直射还是有一定遮挡。
项目沙盘图:
从日照图上看,12号楼1楼大寒日仍有1-3个小时日照,采光效果还不错。
12号楼为9层小高层产品,两个单元,均为两梯四户,北部带连廊。小高层产品,居住舒适度更高,本次产品较8号楼有所升级。据阿松了解,项目小高层公摊约20%左右,虽然略低于高层公摊,但也低不了太多,涨价这么多并不划算。(公摊来源于置业顾问口述,目前无法核实,请以售楼部公示为准)
A1户型建面约120㎡,三房两厅两卫:
该户型为12号楼边户,南北通透,两开间朝南,南向超大阳台,主卧套房设计,带独立衣帽间和卫生间,舒适度高,北向次卧带飘窗,拓展了一定的使用面积,整个户型结构比较合理,基本上没有面积浪费。但是进深太长,餐厅、玄关部分会比较暗。
A2户型建面约111㎡,三房两厅两卫:
该户型为12号楼单元连接处边户,南北通透,两开间朝南,南北双阳台,两个卧室朝北,两个卧室带飘窗,提升了室内使用面积,户型活动区面积较大,整体比较开阔。
B2户型建面约104㎡,三房两厅两卫:
该户型为12号楼中间户户型,南北半通透,三开间朝南,动静分区,南向大阳台,主卧带飘窗,进一步拓展了房间的使用面积。该户型北部房间对连廊,北向房私密性和采光不佳,主卧为带有独立卫生间和衣帽间。
12号楼备案信息如下:

前期开盘回顾:
中建星光城2019年8月25日首次开盘,推出KT1地块1、2号楼,主推96、107、120、126米户型,毛坯销售,均价16800元/平,460套房源开盘日光,销售额约8.3亿。项目采用100%刚需优先,项目在开盘前很早就截止了登记,登记上且一直等待的很有机会买到,非刚需没有机会。
项目首次开盘共460套房源,符合刚需条件(均价2万元以下、单套面积140平方米以下)的共计460套,将摇号随机抽取100%即460套供刚需无房家庭优先选房。965位刚需购房者依序选房。差不多2人抢1套房。
刚需信息来源张涛地产观
2019年9月29日项目第二次开盘,推出3号楼97-118平房源,毛坯销售,均价16800元/平,价格与首开持平,开盘日光。与首开不同,项目第二次开盘因为刚需资料太火爆,在线下登记之后,又采用了一次线上刚需登记。线上登记后,448组刚需客户入围最终刚需摇号。很多网友跟阿松反映,刚需登记有一定难度,不少人没有登记上,这也体现出中建星光城整体购买难度还是不小的,而且非刚需更是没有机会。
前期3号楼交资料指引:
经过前期线上登记筛选,项目刚需客户数量为448组,基本按照房源1比3数量来登记,然后进行了刚需摇号和选房。
刚需信息来源张涛地产观
2019年11月23日,中建星光城第三次开盘,主推5、6、7建面约96-138㎡毛坯房源,均价16800元/㎡,仍然没有涨价,开盘当天全部售罄。不过,本次开盘是中建星光城首次刚需开盘未日光,有部分126和138平大户型流入了非刚需选房,体现出项目热度有一定下降。
开盘采用100%即460套供刚需无房家庭优先选房,有909位刚需购房者参与选房,差不多是两个人抢一套。
刚需信息来源张涛地产观
中建星光城2020年1月第四次开盘,加推11号楼建面约97-128平房源,毛坯销售,备案均价17250元/平,价格上涨450元/平。项目刚需开盘未日光,非刚需选房将开盘房源选完。
项目2020年4月23日第五次开盘,加推8号楼建面约97-128平毛坯房源,备案均价17250元/平,与上期价格持平。项目开盘对外说日光,不过有一定水分。
开盘售罄截图:
开发商宣传海报:
网友表示,很多购房者没有圈存也参与了选房,后期还会偷偷的卖,日光有水分。
第五次开盘于4月6日进行线上登记,当时登记满了。项目已于4月23日开盘,100%刚需优先。刚需选房时间为4月23日下午16点,开盘系统采用明源网上选房系统。项目刚需摇号显示,共397组客户参与摇号。180套房源,397人抢,2.2人抢一套。
刚需摇号来源:张涛地产观
阿松评楼是著名地产自媒体人武汉阿松撰写的武汉楼盘点评大全,将覆盖武汉超过90%的新房楼盘,关注阿松评楼账号后回复楼盘名可查看更多楼盘评测。附中建星光城楼盘测评:
一、区位
中建星光城位于东湖高新区光谷三路以东、何刘路以南、三星路以北、孟新路以西,武汉购房大热的东湖高新区光谷中心城板块(光谷东),光谷东近些年的规划兑现速度之快、面貌之好、效率之高都让人刮目相看。
中建星光城就位于这条黄金主轴高新大道的北面约800米,属于闹中取静的地段,比较宜居。绝对位置来说它是目前光谷东楼盘中较为靠近三环线的楼盘,从地图测距来看,直线距离三环线不足2公里,在区域楼盘中环线优势明显。
中建光谷星光城在光谷东大概区位:
中建星光城微观区位:
北侧为何刘路、已交付入住社区;
西侧为光谷三路、妇幼保健院光谷分院、当代铭山筑别墅;
南侧为三星路、规划中的生物创新园二期、鸡公山公园;
东侧为九峰社区、九峰小学、光谷第一初级中学、九峰山森林公园。
区域点评:
1、光谷东中环线位置占优,距离三环较近,地铁站约800米。
2、商务核心区可以辐射,但比其他在售楼盘距离核心略远。
3、周边有不少还建房,虽然居住成熟,但并没有中心城新区高大上的感觉。光谷东虽然规划公园多,大环境好,但项目周边没有紧邻任何一个公园。
周边还建社区:

高新大道路口光谷金融中心:
二、交通
中建星光城距离高新大道上已开通地铁11号线光谷生物园站约800米,同时可在光谷火车站站换乘地铁2号线南延长线。
11号线光谷生物园地铁站
地铁11号线是一条超长的地铁线,规划从蔡甸到葛店,分为三期建设,目前光谷段光谷火车站到左岭站已经开通运营,武昌段和葛店段均处于施工中,其中光谷段可换乘地铁2号线、19号线。
自驾方面,中建星光城是目前光谷东在售盘中距离三环最近的楼盘之一,业主可通过西侧的光谷三路,往北上森林大道或者往南上高新大道通往三环,自驾到武昌、汉口,目前三环东段正在施工,后期施工完毕后通行状况会更加快捷。
高新大道路况:
光谷三路实景:
周边三星路道路路况良好:
北面何刘路为两车道,比较窄:
目前高新大道正在进行规划快速化改造,快速路一旦建成,从中建星光城自驾出行的时间会大大缩短,能快速到达武昌、光谷核心区域。从光谷三路立交来看,并未设计西往北方向的左转匝道,可能对中建星光城不利(仅从效果图猜测,以最终规划方案为准)。
高新大道光谷三路改造效果图
总体来讲,项目不是正地铁盘,但可以受到地铁辐射。由于环线位置比较近,自驾状况在光谷东还是有一定有优势的,但比较是三环外,交通再怎么也不能算特别方便。
三、配套
中建星光城辐射的是光谷东商圈,而光谷东最不缺的就是商业,引进全国有商业运营成功经验的瑞安、绿地、龙湖、中粮等大品牌开发商入驻,从区域可持续发展角度引进大量产业、写字楼等,提升区域竞争力。
区域规划红色地块都是商业:
同时片区还规划有众多大型购物商业中心,包含约12万方的龙湖天街(规划中)、大悦城购物广场(规划中)、光谷创新天地(规划中)、世界城创世界(规划中)等,后期业主可步行到以上商场购物,逛完街步行或一站地铁到家,配套生活比较方便。另外总建面约51.6万方的光谷五路-光谷地下城正在施工中。同时在距离项目不远的高新二路沿线还分布有奥山滑雪场小镇(规划中),已开业首创奥特莱斯、光谷网球中心、奥林匹克运动中心等众多大型文体商业综合体。
光谷东核心的商业暂时还需时日发展,相对来说,中建星光城所在的片区目前居住氛围更加浓厚,生活配套比较齐全,项目周边已有入住多年的九峰社区,社区底商、菜场、餐馆较多。
周边社区底商实景:
项目自带两所幼儿园,社区周边有九峰小学(根据最新消息九峰小学有望更名为光谷第二十一小学),光谷第一初级中学。
九峰小学实景图
光谷第一初级中学实景
在项目3公里范围内有同济医院光谷院区,光谷同济儿童医院、省妇幼光谷分院以及光谷国际医院(规划)4座三甲医院,综合性和专业性医院都有,且种类都不重复,能够满足后期业主入住后的医疗需求。
项目周边医院分布图:
其中,省妇幼光谷院区位于光谷三路西侧,距星光城项目不足1公里,建成后会与街道口院区同时管理。
省妇幼光谷院区实景图:
四、品质
1、人车分流,约3.5万方中央主轴园林
小区园林以“星空下的艺术花园”为主题,以“十字星”轴线布局分隔场地,以一条约3.5万方中央景观轴,贯穿东西,分组团打造多个全龄景观功能空间。
2、四大“星系”主题乐园约1000米星光慢跑道
在KT1和KT2地块一共分布着四大全年龄段儿童主题乐园,其中KT1地块分布银河探索乐园、星际迷航乐园、KT2地块分布星幻太空乐园、星梦乐园。
售楼部示范区实景:

售楼部实景:
项目不利因素包括:
1、南面为工业用地,预计为光谷生物城二期,南面有一块小的公共停车场。
2、项目西侧为光谷三路主干道,马路对面为省妇幼医院,对面有一个消防站。
3、北面约1.5公里为石门峰名人纪念公园,其实就是公墓,对于区域大环境有没影响自己判断。
图中灰色为公共设施用地:

项目工地实景:
阿松综合点评:
1,中建星光城项目位于光谷中心城的西北面,三环外,距离高新大道约800米,是目前光谷东在售盘中距离三环较近的项目,但和光谷中心城核心商务区有一定距离,周边以还建居住用地为主,没有光谷中心城繁荣发展的感觉。
2,11号线距离约0.8公里,可辐射,自驾在区域内楼盘对比中还算方便。
3,项目所在光谷东片区规划为自成一城的独立宜居区域,未来周边配套可以满足。
4,社区主打青年社区,规划星空系园林,中央主轴约3.5万方园林,同时为年轻人设置了2条夜光跑道,规划标准符合平均水准,但基于中建大公馆此前的情况,也不要报太高期望。
5,目前价格已经接近18000元/平了,毛坯销售,与区域内带装修房源价格相差无几,性价比已经基本上没有了。
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