雅居乐法务原创 | 精装修商品房退还装修差价问题案例评析

雅居乐法务原创系列之.精装修商品房退还装修差价问题案例评析. ○2017年12月28日,某小区购房者诉开发商精装修差价退还案件在原一审和二审均驳回购房者诉讼请求的基础上,南京市中院于当日作出再审判决,…

雅居乐法务
原创系列之
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精装修商品房退还装修差价问题案例评析
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2017年12月28日,某小区购房者诉开发商精装修差价退还案件在原一审和二审均驳回购房者诉讼请求的基础上,南京市中院于当日作出再审判决,改判支持了购房者要求退还精装修差价的诉请。该案件一时间引起了市场对于精装房问题的热议,这一案件究竟起因为何?法院又为何作出如此判决?笔者还得从头说起。
PART 01
引言:本案解析
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01
案情简介
2013年8月,某开发商与购房人签署《南京市商品房预售合同》,小区原为毛坯房,采用绑定精装修的方式对外销售。合同签订后,开发商就涉案房屋向市住建委申报的《商品房预售方案》载明,装修类型为装修房,装修单价为4500元/平方米。然而,在交房期间,购房者认为房屋装修实际与样板房差距较大,遂一纸诉状将开发商告上了法庭,要求对其中存在的备案装修价格与装修造价评估鉴定结果之间的差价部分进行赔偿。该案在法院历经一审、二审,均判决驳回了购房者的诉求,后在再审阶段被改判,购房者要求退赔装修差价的诉求得到了法院支持。
02
本案裁判依据
本案再审法院改判的一个重要依据是:再审法院认为双方当事人签署的补充协议第十三条明确约定“涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件为准”,而《商品房预售方案》系房地产开发企业向房产管理部门申报商品房预售许可的必备材料且在网上公示,所以认可《商品房预售方案》中4500元/平方米装修单价,属于双方的合同内容,对开发商具有约束力;此外,由于开发商设置的样板房已不存在,缺乏参照依据,所以最终认定《商品房预售方案》中明示的4500元/平方米的精装修单价即为双方约定的精装修标准,开发商应当按照此标准赔偿业主装修损失。
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PART 02
精装修差价纠纷案件
之争议焦点分析
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随着精装修纠纷案件的日益增多,此案对于开发商可以说极具警示意义。精装修房屋装修部分的实际造价与开发商宣传的销售单价不相符时,开发商是否应当退赔差价?开发商对外宣传的售价是否应当必须是成本价?笔者认为,该案本质上涉及到对以下几个争议焦点的不同判断:
01
精装修房屋的质量标准该如何确定?
购房者诉求退赔精装修差价的法律依据应当为《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及《合同法》第111条“质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”之规定。因此,精装修差价案件争议实质上是开发商的实际装修质量标准是否符合合同约定的装修质量标准,如果符合,自然无需赔偿。
笔者认为,认定装修质量是否符合标准,应当遵循如下顺序:(1)有约定质量标准,从约定;(2)无约定,出卖人事先提供了标的物样品或有关标的物质量说明的,从样品或说明质量标准;(3)仍无法确定的,依国家、行业标准;(4)无相关国家行业标准的,依通常标准或符合合同目的的特定标准。
上述案件中开发商第一大失着在于:双方签署的购房合同补充协议第十三条约定:“…其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准”,这样一来双方实际上通过补充协议的形式将《商品房销售方案》中所列的装修单价纳入了合同“约定”范畴;第二大失着是双方在《商品房买卖合同》中对装修标准的约定显得较为笼统,对裝修材料、设备品牌、规格、型号等未做详细约定,使得法院在认定双方装修质量标准约定时失去了合同的参考;而第三大失着在于在诉讼发生时,开发商已经拆除样板房,也没有做样板房公证,对于样板房的装修合同、施工图等材料也并未作出有效的举证,导致法院难以判断双方就案涉商品房约定的装修质量标准。上述原因,导致法院认定双方未能就装修标准进行明确约定。
除了合同约定之外,广告宣传资料及样板房亦是法院认定装修质量标准的重要依据。虽然各开发商一般都会在合同中约定诸如“宣传资料、展示样板间所示内容,不是买卖双方合同的组成部分,不作为确定双方权利义务的依据”等免除己方义务的格式条款,但此类条款被认定无效的概率极高。根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,房地产售楼广告或宣传资料同时满足相关性(针对开发范围内相关房屋、设施所做的宣传)、明确性(内容具体明确)、影响性(对合同订立和房屋价格有重大影响),均构成开发商的合同义务。具体到关于精装修房的宣传,包括价格标准、配置标准、部品品牌、功能等,只要“具体确定”,就会构成合同的一部分。而且根据江苏省的《成品住房装修技术标准》规定,成品住房验收时,装修质量不应低于样板套的质量标准。因此,样板房也成为精装修房质量问题的重要评判标准。
02
开发商是否可以从商品房
装修工程中获利?
判断购房者退赔精装修差价的诉请是否应当得到支持,除了法院对于合同装修质量标准的认定,还涉及到各级法院对于“是否允许房地产开发企业从商品房的装修工程中获利”的不同态度。对此,笔者认为,房地产企业的经营范围中的“房地产开发经营”,房屋的装饰装修工程亦应当属于应有之义,且根据国务院、住建部及各地方政府发布的一些规定,推行全装修住宅也符合政府的政策导向。
因此,如果房屋买卖双方已就装修交付标准在合同中(或样板房、具体明确的宣传资料等)作出了明确约定,购房者不应当仅以实际装修造价低于备案装修价格为由主张房屋不符合合同约定的装修交付标准。笔者认为这一行为也不符合法律和市场的基本精神,无论何种商品,实际成本价低于销售价这是再正常不过的市场现象。所以,无论商品房买卖合同中对于装修价款是单独描述,还是包含在合同价款内,均不应以开发商对于装修房屋的实际投入成本,来判断是否应退赔差价。
03
违约责任的合理选择:
本案法院的再审判决最终支持了购房者退还装修差价的诉请。但笔者认为,即使本案中开发商存在装修质与合同约定不符的行为,采用退还差价这样的违约责任承担方式仍值得商榷。根据《合同法》第111条“质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”,可见法律对于违约责任的承担方式,以双方约定为优先,只有在没有约定的情况下,才会适用法定的承担方式。
因此笔者认为,如合同中已明确约定装修质量不符合约定时承担违约责任的方式,应由开发商按合同约定的违约责任方式承担责任;对购房者直接请求返还装修差价的,法庭应先进行释明,经释明后购房者仍坚持原诉请的,应驳回其诉请。如合同中未明确约定质量不符合约定的违约责任方式时,亦应当审查购房者要求返还差价诉求的合理性;根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释第13条,商品房存在质量问题但并未严重影响正常居住使用的,开发商应当承担保修责任;因此出于维护交易秩序和社会安定性出发,对于购房者以装修质量瑕疵为由提起诉讼的,也应当尽量引导购房者选择修理、更换的违约责任方式,而非简单的判决退还差价。
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PART 03
江苏省高院民六庭关于《商品装修房
买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》
的解读:
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针对该案示范效应带来的大量类似案件,江苏省高院于2019年12月16日印发了上述审理指南,该指南基本要点笔者总结如下:
01
关于双方装修质量约定要求的认定:
1、一般规则:有约定从约定;无约定从国家、行业标准;无国家行业标准从通常标准和符合合同目的的特定标准;
2、具体考量因素:(1)第一顺位:《商品房买卖合同》、《装修合同》、《装饰装修标准确认书》、《补充协议》等书面合同为标准确定;
(2)第二顺位:如第一顺位无法确定,结合商品房销售资料如广告宣传情况、样板房设置情况等以及房屋装修施工资料如装修材料清单、装修材料价格等载明的内容来认定;广告宣传及样板房对装修价格等所作说明和允诺具体确定,且对买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响的,视为合同内容。
(3)第三顺位:如通过合同、广告宣传资料及样板房等仍无法确定,则以备案装修资料及装修价格作为认定装修质量约定要求的依据。
3、特别规定:
(1)关于样板房:出卖人设置样板房的,交付房屋的装修质量应当与样板房的装修质量相同;
(2)关于免责条款:商品房买卖合同概括性排除样板房、广告宣传对装修质量要求约定的,不予支持;但商品房买卖合同就交付房屋的装修与样板房、广告宣传等不一致之处有明确具体的特别约定的,从其约定,但该约定未进行提示或者说明的除外;
(3)关于备案装修资料证明力:装修质量要求有明确约定,或者能够通过商品房销售资料、房屋装修施工资料等综合认定的,买受人主张以备案装修资料作为确定装修质量要求的直接依据的,不予支持;但如果装修质量要求约定不明,因出卖人未尽相应证明责任而不能综合认定的,备案装修资料可以视为装修质量要求的依据。
(4)关于装修价格与装修质量的关系:当事人对装修质量要求相关的装修设计、装修施工、装修材料以及材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等约定具体确定的,买受人主张以约定装修价格、宣传装修价格或者备案装修价格作为装修质量要求依据的,不予支持;如没有明确约定的,买受人主张以装修价格作为装修质量要求的,应予支持(认定顺序为:合同约定装修价格、广告宣传装修价格、备案装修价格)。
(5)关于质量异议通知期限:当事人约定装修质量检验期间或者质量保证期间的,买受人应当在约定期间内通知出卖人(但不得低于法定期间);没有约定或者约定的期间过短的,买受人应当在房屋实际交付之日起二年内通知出卖人。
02
举证责任
1、一般规则:买受人负初步举证责任,买受人已初步证明装修质量问题存在的,出卖人应对装修质量符合约定或合格的事实承担举证证明责任。
2、出卖人的举证责任:出卖人作为商品装修房的提供者,应当持有装修施工合同、装修施工图纸、材料设备采购合同等证据。以样板房为装修质量交付要求的,出卖人还负有封存样板房以及说明样板房质量的义务。
3、关于买受人自行鉴定结果:当事人自行委托有关机构通过鉴定方式出具专业性意见的,意见出具人应当出庭作证。当事人未申请意见出具人出庭作证,或者经人民法院通知意见出具人拒不出庭作证的,该专业性意见不得作为认定事实的根据。
03
关于违约责任的承担问题:
1、违约责任承担方式:双方合同中有关于违约责任约定的从约定,买受人主张出卖人承担合同约定之外的违约责任的,不予支持。
2、关于是否应当退还差价:对装修质量不符合约定要求、不符合法定要求或者因欺诈、重大误解等原因导致装修实际价值明显低于约定装修价格的违约责任,当事人没有约定或者约定不明,买受人请求出卖人承担减少房屋装修部分价款的违约责任的,应予支持;当事人有明确约定,买受人在约定责任方式之外要求出卖人承担减少装修价款违约责任的,不予支持,但出卖人同意的除外。
2019年12月16日江苏省高院出台上述《审理指南》后,对于同类案件,法院基本上都判决驳回购房者诉求,可见该《审理指南》对于遏制滥用诉权行为发挥了明显的作用。
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PART 04
精装修房屋的风险防范
以及法律建议:
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LONELY
近年来,特别是伴随着政府的限价政策,部分开发商无奈只能通过毛坯精装分离的销售方式来保障利润,由于部分购房价格拆分到装修上,使得合同装修售价与实际装修造价之间存在一定的差异,从而也使一些购房者产生了心理落差,并进而引发诉讼。那我们又该如何尽量规避上述精装修案件的风险呢?笔者结合江苏省高院的《审理指南》,提供如下意见供大家批评指正:
1. 首先,在尽可能的情况下,建议在合同中就相关装修的材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等约定明确,必要时可由公司集团下发统一填写模板,在源头上杜绝纠纷可能;
2. 其次,应做好样板房的公证保全工作,购房合同中除了原来概括性的“样板房、示范区、广告宣传资料仅供参考,不属于要约,不作为交付标准”的免责条款之外,建议针对样板房、示范区中非交标的部位进行详细明确(在样板房中容易产生争议的地方,如大门、地板、墙体、软装等部分,如确定不作为交付标准向买受人交付的,应当在显著位置以书面形式提示“非交付标准”),并用加粗、买受人承诺已阅读等方式做好提示说明。同时,购房合同中不再使用“装修标准涉及的资料、图示、数据等以政府主管部门批准文件为准”的条款,避免法院以此为由将备案装修资料认定为合同约定的一部分;
3. 再者,尽量避免在合同中明确约定装修价格,如开发商出于各种原因(规避限价也好、政府要求也好)需要拆分成毛坯价和装修价,且拆分的装修价格与实际装修价格相差较大的,建议应与购房者另行签署补充协议,明确购房人知悉开发商所售房屋为精装房,并同意双方的真实意思表示是总价款对应精装修的房屋,拆分价款仅为签约需要,购房人不得以此评价房屋各部分的价值与拆分的价款是否相等或以此主张退赔差价。
4. 第四,在购房合同中明确约定“装修质量问题异议期间”,由于相关法律、法规、司法解释尚未有关于法定期间的规定,具体期间可约定为3个月——半年,但不建议约定过短,根据江苏省高院上述《审理指南》第四条13点“当事人约定装修质量检验期间或者质量保证期间的,买受人应当在约定期间内通知出卖人;没有约定或者约定的期间过短的,买受人应当在房屋实际交付之日起二年内通知出卖人”,因此要避免被适用交付之日起两年异议期的规定;
5. 最后,建议可以在购房合同中约定明确如存在不符合装修要求情形的违约责任条款(可约定修理、更换等违约责任承担方式),一来不影响我司抗辩符合装修要求,二来即使被法院认定不符合,损失亦可控。
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PROMPT
结语
Enjoy loneliness

近年来,精装修差价案件层出不穷,江苏省高院的《审理指南》适用范围目前虽仅限于江苏一省,但无疑是一个好的开始。笔者认为,在认定精装修房屋质量相关的违约责任时,如若双方当事人对于装修质量标准有明确约定,则应当根据双方约定对照案涉房屋进行考察,如不符合合同约定,则由开发商针对不符合合同约定的部分承担维修、重做或赔偿损失的违约责任;通过造价鉴定计算装修成本并主张退赔差价的方式作为个案不应具有普遍适用性。

雅居乐集团南京区域 诸文彬
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