【原创】销售二手房时装修成本能否在土地增值税税前扣除

一、案例某企业2015年购入一套写字间,花费190万元,硬装修花费50万元,现欲以协议价为400万元对外转让。请问50万元的装修费能否在土地增值税前扣除?二、案例分析非房地产企业销售不动产,计算土地增…

一、案例
某企业2015年购入一套写字间,花费190万元,硬装修花费50万元,现欲以协议价为400万元对外转让。请问50万元的装修费能否在土地增值税前扣除?
二、案例分析
非房地产企业销售不动产,计算土地增值税时扣除项目的确定方式有三种,一种是根据评估价值为基础确定扣除项目;另一种是根据所取得的发票金额为基础确定;如果既不能提供评估价值又不能提供购房发票,可以核定应缴纳的土地增值税。以上方法中优先采用评估法确定扣除项目金额,不能提供评估金额的,选择第二种方法。能否在计算土地增值税时扣除装修费,通过三种方法逐一分析:
(一)评估确认法确认扣除项目
在采用评估法确定扣除项目金额时,按照不动产重置成本乘以成新度折扣率为基础,加上土地价款、评估费用和转让房地产有关的税金来确定土地增值税扣除项目金额。如下图:
这种方法计算土地增值税时,装修成本可以在评估价值中适当体现,不单独扣除。
(二)以购房发票金额为基础确认扣除项目
采用以购房发票金额为基础确定扣除项目金额时,财税2006年21号规定可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%,再加上契税和其他与转让房地产有关的税金,计算扣除项目。如下图:
这里政策明确指出可以作为加计扣除的基数是购房发票金额,如果购买的是精装修房,那么装修款包含在购房款中,可以作为加计扣除5%的基数;如果购买房屋后自行装修所花费的装修款,显然是不能作为加计扣除的基数的。
根据《土地增值税暂行条例》第六条计算增值额的扣除项目:(一)取得土地使用权所支付的金额; (二)开发土地的成本、费用:(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格:(四)与转让房地产有关的税金;(五)财政部规定的其他扣除项目。自行装修成本在允许扣除的项目中找不到对应的位置,且在非房地产企业土地增值税申报表格中,也没有设置其他可扣除项目。因此,采用以发票金额为基础计算扣除项目方式计算土地增值税时,装修成本不可以在土地增值税前扣除。
(三)核定征收土地增值税
财税2006年21号文规定对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定,实行核定征收。对房地产核定征收一般采用核定征收率的方式核定交纳,与成本无关,也不需要考虑装修费的问题。
三、结论
二手房装修成本不能在计算土地增值税时作为扣除项目,除非在评估价值中得到体现。案例中50万元的装修费,是不能在计算土地增值税前扣除的。
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