精装房的装修到底值多少钱?怎么评估确定?宁波就住宅全装修拟再出2大新规,正公开征求意见

继上月末对新拟订的《关于完善新建住宅全装修工作的通知(征求意见稿)》公开征求意见后(详见本号报道《宁波新的全装修政策公开征求意见!5大重点内容,购房者和开发商都应该关心!》),今天,市住建局再就两项全…

继上月末对新拟订的《关于完善新建住宅全装修工作的通知(征求意见稿)》公开征求意见后(详见本号报道《宁波新的全装修政策公开征求意见!5大重点内容,购房者和开发商都应该关心!》),今天,市住建局再就两项全装修政策公开征求意见——
一是《住宅全装修价格评估规则(试行)(征求意见稿)》
一是《新建全装修住宅项目样板房管理办法(试行)(征求意见稿)》。
看名称,显然这两项新拟订的全装修政策,分别涉及全装修楼盘的装修标准评估,以及样板房的监管。
下面分别来看征求意见稿中的重点内容。
PART.1
全装修住宅的装修值多少钱
怎么评估确定?
01 评估流程
先看在征求意见稿中,全装修住宅的装修评估流程,是怎么定的。
首先,市住建局会先组建一个全装修价格评估机构名录库。符合相应工程造价咨询资质且未被列入行业信用负面清单的社会中介机构,都可申请加入。这个名录库向社会公示,并实行动态管理。
然后,全装修的楼盘,应在预售前1个月,向属地住建部门提交所有房源的装修具体方案(含升级装修方案),并提交委托评估申请。具体方案内容,应包括装修设计图,装修主要材料和设施设备的品牌、型号、材质,主要施工工法,装修预算清册,以及其他评估所需要的有关资料。
再然后,在属地住建部门监督下,开发商从评估机构名录库中,随机选取一家评估机构,并签订价格评估委托合同。
被选中的评估机构,应在接受委托之日起15日内完成评估,并向开发商出具评估报告,同时报送属地住建部门和市建设工程造价管理服务站。评估机构应根据开发商提供的资料,参考现行计价依据,结合本地评估期市场化可比价格水平进行评估。
最终的装修价格评估报告,以及对应的楼盘全装修具体方案,开发商应连同其他销售资料一并公示。
02评估公式
再看一套房子的装修到底值多少钱,会怎么评估出来。
按征求意见稿,以后市六区行政区域内的新建全装修住宅项目,均应接受装修价格评估。
全装修价格评估的范围,只包括住宅套内的装修费用,公共楼道、电梯厅、设备用房、大堂及其他公共空间等的装修费用都不包括在内。
注意——这里说的是套内!
也就是说,最终一套房子的装修值多少钱,或者说装修标准是多少钱一平米,并不是按房子的建筑面积算的,而与得房率有关。
征求意见稿指出,装修费用标准应根据商品房预测绘的建筑面积进行合理折算,并给出了一组参考计算公式:
套内建筑面积=房屋建筑面积-公摊面积
得房率=套内建筑面积/房屋建筑面积
套内装修标准=套内装修造价/套内建筑面积
评估装修标准=套内装修标准×得房率
举例而言——
一套预测绘建筑面积100平方米的住宅,公摊假设是20平方米,那么套内建筑面积就是80平方米,得房率80%。如果评估机构评估下来,房子里面的装修值20万,那么套内装修标准=20万元/80平方米=2500元/平方米。而最终的评估装修标准=2500元/平方米×得房率80%=2000元/平方米。
按征求意见稿,经评估,如果楼盘的基本装修方案价格在最低限额(1500元/平方米)以下的,评估机构应及时反馈给开发商,同时报告属地住建部门,待设计图和有关内容完成整改后,重新进行评估。
而对基本装修方案价格在2000元/平方米以上的,就按2000元/平方米计。
03罚则
按上述评估流程,可能购房者会担心——如果开发商和评估机构之间私下串通,会不会把本来只值1500元/平方米的装修,最后评成2000元/平方米?
征求意见稿中,对此给出了明确的处罚规定。
如果评估机构违背职业道德、价格评估有关规范和标准,玩忽职守或者与房地产开发企业串通、弄虚作假,其做出的评估报告无效并承担相应责任;该违法违规行为记入造价咨询行业信用不良记录和行业信用负面清单,并对外公示。情节严重的,依法追究其法律责任。
对开发商以贿赂、利诱等不正当方式干扰价格评估活动,拒不提供相关资料或提供虚假资料致使评估工作无法正常开展的,属地住建部门应责令限期整改。逾期不整改或者整改不到位的,暂缓受理该项目的预售申请;情节严重的,依法追究法律责任。该违法违规行为记入房地产企业信用不良记录。
另,据征求意见稿,装修评估费用由开发商承担,并给出了收费参考标准:

PART.2
全装修楼盘的样板房怎么监管
如果给楼盘的样板房简单分类——
按位置,可以分成实景样板房——即征求意见稿中“设置在可售房源内”的样板房,以及非实景样板房——即征求意见稿中“异地就近设置”的样板房。
按标准,可以分为交付标准的样板房,和只是用以展示效果的非交付标准样板房。
01交付标准样板房
先看全装修楼盘中的交付标准样板房。
按征求意见稿,全装修住宅项目交付标准样板房,可以在可售房源内设置,也可以异地就近设置。
但不管样板房设在哪里,因为是交付标准,因此都应严格按照与各种套型的房源相对应的装修具体方案建造,并在预售前完成。
同时,交付标准的样板房,不得加装交付标准以外的软装和家电、家具、灯具等设施设备、装修材料和装饰物品。
在楼盘预售前,销售管理机构应当组织质量管服机构、受托进行装修价格评估的工程造价咨询机构,对交付标准样板房进行现场检查、核对。只有经检查、核对与装修具体方案相符,交付标准样板房方可对外开放。
销售管理机构应当如实记录样板房现场检查情况。评估机构应当如实记录样板房现场核对结果,并将核对结果(或影像记录)存档。
不过,征求意见稿中指出,交付标准样板房的检查、核对结果,原则上不作为房地产开发企业在商品房装修纠纷中有关事项的免责依据。
02异地设置的交付标准样板房
征求意见稿对于异地设置的交付标准样板房,作出了特别规定。
其中明确,异地设置交付标准样板房的,销售管理机构应当检查样板房展示内容是否符合公示要求;质量管服务机构应当检查户内空间尺寸、装修外观布局是否与装修具体方案相符,是否已提供装修主要材料和设施设备的质量合格证明;评估机构应当核对装修主要材料和设施设备的品牌、型号、材质等是否与装修具体方案相符。
异地设置的交付标准样板房,允许移位至可售房源。但移位后,两者的户内空间尺寸、装修标准和装饰效果等,均应当保持一致。
征求意见稿同时明确,异地设置的交付标准样板房移位至可售房源1个月前,开发商应当在售楼处、原样板房等醒目位置公告相关信息,向属地住建部门报备,并通过商品房买卖合同中预留的联系方式书面告知购房者。
移位后,可售房源内的交付标准样板房在对外开放前,同样应当由销售管理机构组织质量管服机构、评估机构进行现场检查与核对。在可售房源内的交付标准样板房对外开放满1个月后,原异地设置的样板房才可以拆除。
资料图片,图文无涉
征求意见稿还明确,交付标准样板房在保留期内,不得擅自变更样板房展示内容,不得擅自拆除、移位或调换。
按此前公开征求意见的《关于完善新建住宅全装修工作的通知(征求意见稿)》,样板房保留期为全装修住宅集中交付购房者之日起不少于6个月,或者自建设项目竣工验收合格之日起不少于2年。
可售房源内的交付标准样板房在保留期内销售的,开发商应当在销售前书面告知购房者,并在商品房买卖合同中与购房者明确约定,房屋在样板房保留期届满后交付。
此外,征求意见稿还规定,开发商应留存交付标准样板房的主要装修材料样品,留存期限与交付标准样板房保留期限一致。鼓励房地产开发企业进行留存公证。
03非交付标准样板房
再看非交付标准样板房的设置规定。
征求意见稿指出,开发商设置用以展示效果的非交付标准样板房的,应当在样板房入户门以醒目字体标识“非交付标准样板房,仅供购房者参考”字样;样板房内非交付标准的设施设备、装修材料、装饰物品,均应采用醒目标识提醒购房者。
特别值得关注的是,未设置交付标准样板房的户型,不得设置非交付标准样板房。
也就是说,楼盘中某种套型的房源,如果没有设交付标准样板房,那就不能设非交付标准样板房。
据此规定,以后,大家去参观样板房时,开发商很可能会给你看2套样板房,一套是里面家具、家电、软装等等都没有的交付标准样板房,另一套则是展现很赞的居家效果的非交付标准样板房。
资料图片,图文无涉。
当然,按征求意见稿,一个楼盘可以不用对每一种套型都设交付标准样板房。
对未设置交付标准样板房的户型,开发商应书面告知购房者该套型与交付标准样板房的差异。征求意见稿鼓励开发商采用VR等技术,为购房者提供未设置交付标准样板房户型的展示服务。
最后,按征求意见稿,开发商如果不按规定设置样板房,可能领不出预售证。
而且,在销售过程中,如果开发商有下列情形之一,属地住建部门将责令限期整改,整改期间暂停项目网签;情节严重的,记入房地产开发企业诚信记录档案,向购房者公示违规行为:
(一)样板房保留期内,擅自变更样板房设施设备、主要材料的品牌、型号、材质等展示内容的;
(二)交付标准样板房保留期内,擅自移位、拆除、调换样板房的;
(三)移位、拆除交付标准样板房,未按照规定书面通知购房者,以及拒绝或者变相拒绝购房者监督的;
(四)样板房公示中存在其他违规行为、不诚信行为的。
两份征求意见稿全文附下。它们公开征求意见的时间,均为2020年6月15日至2020年6月23日。
你觉得有关住宅全装修的这些新政策正式施行后,会起到什么样的作用?欢迎留言评论。

来源:宁波晚报记者 周科娜
编辑:王元卓
二审:程旭辉
三审:刘雄飞
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