购房者赢了!武汉楼市大变革!武汉毛坯价与装修价合并!再无双合同!

2020年5月30日,是武汉楼市一个值得纪念的日子。今天,武汉楼市悄悄的发生了一个重大的变革。在今年公布的新一批次的备案价中,可以看到如果一个楼盘带装修销售,其备案价不再显示为毛坯价格,而变为了含装修…

2020年5月30日,是武汉楼市一个值得纪念的日子。今天,武汉楼市悄悄的发生了一个重大的变革。在今年公布的新一批次的备案价中,可以看到如果一个楼盘带装修销售,其备案价不再显示为毛坯价格,而变为了含装修的价格。这就意味着持续了3年多的武汉楼市捆绑装修政策宣告终结!双合同已成为过去!
例如电建地产洺悦江湾直接公布的带装修均价18532元/平,而此前毛坯备案价仅15532元/平,看似价格上涨了3000元/平,而实际上价格与之前是持平的。
新拿证的备案价:
之前拿证的备案价:
再比如新力城,备案均价15175元/平,也是直接含了装修的价格,项目此前的装修标准是2500元/平。
再比如天汇龙城,备案均价10433元/平,很显然就是毛坯销售。
5月25日新版购房合同启用
装修合同与购房合同合并 双合同时代终结!
武汉市房管局在2020年5月15日下午发布了一则公告,事关启用新版购房合同的事宜,截图如下:
困扰武汉购房者的“双合同”问题终于得到了解决!
此前武汉购房者如果购买带装修的新房,会分为毛坯房的合同及单独的装修合同,两份合同为相对独立的合同,购房者如遇装修部分问题,不能主张因房屋问题退房或需求开发商补偿,此番装修房也执行一份合同,可以使得购房者在购买装修房后交付后,如遇问题可以更好主张自身权益。
合同内必须注明为全装修商品房或毛坯商品房,全装修商品房精装房装修款计入房价可贷款,意味着此前至多只能贷款10年的单独贷款部分在新合同执行后可房子+装修视为一体贷款,则最多可贷款30年,应该也可以使用公积金!
新版购房合同中,都需要写明毛坯部分价款和装饰装修价款,并明确注明装修标准。

房管局官方也发表了对新合同的解读:
1、明确全装修商品房按购房合同总价款办理贷款
2020版示范文本明确全装修商品房为一体化产品,其房屋总价款包括毛坯价款和装饰装修价款,买受人选择贷款购房的,按合同约定支付首付款后,剩余款项(含装饰装修价款)可申请办理个人住房商业贷款或公积金贷款。
2、进一步规范全装修商品房装饰装修交付标准
2020版示范文本主要从三个方面对装饰装修交付标准进行了规范:一是强化交付标准,强调装修、装饰所用材料的产品质量除符合双方约定的标准外,还必须符合国家的强制性标准;二是明确出卖人擅自加装部分的归属问题,示范文本中注明出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰,视为无条件赠送给买受人;三是细化对装饰装修标准的约定,2020版示范文本(预售合同附件六、现售合同附件七)从内、外装饰装修两个部分,按照起居厅、卧室、厨房等不同功能区间分类罗列装饰装修主要材料和设备的品牌、规格、数量等内容,供买卖双方协商确定。
双合同及捆绑装修为武汉极致限价时代的产物
为了让新房面价不涨
2016年-2017年,武汉楼市十分火爆,房价暴涨。而为了控制价格上涨,武汉市出台了楼市限价政策,新房价格只能跌不能涨。而购房者的购房热情有增无减,一房难求、CS费、捆绑精装等乱象频出,当时就有中城悦城一套100平的房子装修价高达65万元的报道,装修高达标准为6500元/平。

因为当时只是限制的毛坯备案价格,精装修不计入备案价格,形成了开发商利用所谓精装修加价销售的情况。在2017年5月,武汉出台全装修管理新政,整治市场乱象。
根据当时的规划,装修标准分为6档,按照毛坯备案价不同的档次,全装修价格2000-5000元/平不等。
至于为什么要出台这样的规定,一方面由于当时对各地有着严格的房价调控考核目标,房价涨幅必须控制在一定范围内,因此装修价格不计入备案价,可以使得武汉总体备案价看起来非常低,完整调控目标。
另一方面,开发商要赚钱,限价限制的太严格,只会增加市场乱象,增加一二手房倒挂,因此合理的增加开发商利润,也成为了政策必须要考虑的问题。
至此之后,捆绑全装修成为政策规定的合法化产物,只是要求了2000-5000元/平的限制。在那样一个极致限价的时代,捆绑装修成为了楼盘突破毛坯备案价的唯一合法手段(其余不合法手段包括CS费、科技包、软装等)。
而因为严格的限价,当时几乎90%以上的项目都捆绑装修销售,毛坯即是性价比,毛坯即是良心,成为了市场认知的共识。而捆绑的装修,则成为了楼盘溢价的一种手段。以至于当时像城投四新之光、琨瑜府这样毛坯销售的楼盘,让人疯抢,甚至成为扰乱市场秩序和市场平衡的行为。而你那2500元/平的装修,可能只是为了弥补毛坯备案价的不足,并不是装修真的值那个价。
精装修的无序发展给武汉房地产市场带来了阵痛
很多开发商都毛坯房子都盖不好,因为限价,就开始随大流做精装修房,那能不出问题吗?同时,武汉允许开发商捆绑装修,但却没有相应的管理规范,导致装修问题层出不穷。2018年,武汉装修问题集中爆发,因为涉及问题太敏感,阿松就不重复了,有兴趣的可以自行度娘。
由于精装修引发的矛盾一度非常尖锐,武汉也逐步完善出台规范装修的政策,例如必须建实体样板间并保留至交付等,甚至也出台过全装修商品住宅管理工作的通知征求意见的公告(不过该政策至今没有实施)。
2019年武汉放松限价
毛坯房比例大幅增加
新房价格只能涨不能跌的政策,在2019年开始就悄悄的消失了。虽然备案价指导依然在,但不超过10%的合理涨幅,已经被允许。在限价逐步放松的情况下,更多楼盘开始采用高毛坯价不捆绑精装修的方式来销售,例如中建铂公馆、中建星光城等楼盘,当时都创造了区域备案价新高,但由于没有加装修,性价比一度在区域内也是领先的。
武汉新房价格已开始环比下跌
不再惧怕房价上涨
数据显示,2020年4月武汉新房价格环比上月下跌0.2%,同比去年同期上涨8.3%;本次新房价格下跌,是武汉近24个月以来新房价格首次下跌,上次下跌还是在2018年4月,环比下跌0.2%。

2020年4月,武汉二手房价格环比上月下降0.2%,同比去年同月下跌2.3%,相比2015年上涨44.1%。
一场黑天鹅之后,武汉城市元气需要很长时间才能恢复,楼市也是如此。因此新房均价和二手房均价在2020年4月开启了“双降”。懂行的人都知道,降价比涨价更可怕,不仅会带来楼市的问题,甚至会带来社会系统性的问题。因此就出现了今年大家看到了,武汉大部分楼盘都强制开启了涨价的节奏,不管他卖不卖的出去。
而没有了房价限制的“紧箍咒”,装修价格计入备案价格也就不会影响武汉房价的调控了,反倒可以给目前武汉价格颓势加上一个“内增高”,起码看起来均价涨了。如果不出意外,你在5月国家统计局涨跌中,武汉新房均价不会再下跌。未来有了这个增高垫,武汉新房价格想跌都难。
怎么样,不得不佩服政策的高明!
而在实际开发商的备案过程中,会向房管局提交自己是毛坯还是装修,如果是带装修销售,那么备案价自然比毛坯房要高一些,定价的体系和之前应该没有太大区别。
不过阿松最后要说的是,新版合同和新的备案价执行后,装修部分价格依然会在购房合同中体现,并不像有些人理解的,装修和毛坯合并后看不出装修是多少钱。因此,装修也有高标准和低标准之分,价格体系不会发生变化,只是呈现方式有所不同。而对购房者来讲,权益更有保证了,是好事,应该点赞!
最后,阿松也要给领导提个建议,以后公布备案价的时候,能否一并公布带装修还是毛坯,或者装修价格多少钱,避免出现以前备案精装修卖毛坯的情况,让购房者也买的更加透明、更加放心!
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