强“赠送”弱“装修”,这个楼盘性价比高不高?

政策解读 | 市场预判 | 买房观点 |楼盘点评全文约2700字,阅读需要4分半钟。本周二,在得知保利和光屿湖即将取证的消息后,我和吴思竹、小安、邱霜一起去现场踩了个盘。之所以全体出动,首先是因为项目…

政策解读 | 市场预判 | 买房观点 |楼盘点评
全文约2700字,阅读需要4分半钟。
本周二,在得知保利和光屿湖即将取证的消息后,我和吴思竹、小安、邱霜一起去现场踩了个盘。之所以全体出动,首先是因为项目的地理位置比较核心,高端楼盘扎堆,关注度很高。其次,去年我们从恒大文旅城回成都也顺路去看过它的商墅产品,当时就觉得这个楼盘跟保利在成都以往的产品有很大的不同,现在住宅面市了,也都想看看保利到底打造得如何。昨天,项目首批次204套成品住房正式取得预售许可。今天的踩盘报告,就和大家分享我们对保利和光屿湖的项目解读。楼盘基本信息楼盘名称:保利和光屿湖
占地面积:约177亩
产品类型:高层住宅、商墅
容积率:2.5
总户数:1750户
车位数:3123个
开发商:成都保利天新房地产开发有限公司
物业公司:保利物业
物业费用:高层3.2元/㎡/月
项目地址:天府新区杭州路西段
#本次推售信息#
楼栋:15#地块2、3、5号楼,18#地块9、10、11号楼
套数:204套
梯户比:2梯2户
面积区间:约171~265㎡
挂牌单价:不详
装修标准:约1756元/㎡
惠后均价:约2.55万元/㎡
登记时间:6月12~13日
01.地段&配套
改善属性纯粹的城市核心地段
保利和光屿湖位于天府新区天府公园西板块的杭州路西段,这条路上除了保利,还有蔚蓝卡地亚花园城、首开龙湖云著、万科天府锦绣三个高端改善项目,整体的高端调性比较纯粹。不过保利却很不寻常的把售楼部入口开在了项目北侧的城市快速路武汉路上,感觉很不方便,我两次开车过去因为没有用导航都走错了,所以建议大家看房时最好导航前往。
项目区位示意
作为天府新区最核心的天府中央商务区的高端居住带,杭州路西段的配套规划也非常齐全。交通配套方面,项目可以通过周边的天府大道、益州大道和武汉路等城市主干道实现道路交通的快速通达。轨道交通方面,距离项目最近则是位于宁波路西段与嘉州路交汇处的红莲村南站,从项目最近的大门到地铁口约800-900米,需要步行10分钟以上。按规划,16号线和19号线将在此站换乘,目前19号线已经开工,计划于2022年年底通车,16号线则属于尚未审批的远期规划线路。
教育配套方面,杭州路南侧的天府七中和天府七小已经招生运营,保利自己还要配建一所幼儿园,小区500米半径内就已经涵盖了15年的教育配套。天府七中校园实拍图据学校官网商业配套方面,因为保利把自己的商业都打造成了商墅,所以未来只能主要依托旁边首开龙湖和万科项目的社区商业来就近实现日常生活消费。大型商业配套方面,整个天府中央商务区东西区都规划有城市级的商业体,完全不愁。紧邻项目的天府CBD西区效果图图据网络生态资源方面,除了板块内已经建成的天府公园之外,在保利项目的多个地块之间还有几个由保利负责代建的公园绿地,生态居住的特点非常突出。?
保利代建的市政公园绿地已部分呈现
视觉观感非常不错
02.产品&规划
得房率很高,但装修要CAO了重来
保利和光屿湖项目占地约177亩,被市政道路和公园水系分隔为五块建设用地。
项目总平图及地块分布
其中位于飞燕路东侧的14#地块占地约7.4亩,为保利代建的一栋6层楼的公服配套楼,规划有农贸市场、托老所、社区服务中心、社区文化活动站、公共厕所和垃圾用房等功能。飞燕路以西的四块地则用于修建住宅和商墅。其中,售楼部所在的4#地块占地约21.8亩,规划有高层住宅和商墅产品(目前项目就是利用了其中一栋商墅作为售楼部使用);2#地块占地约49.8亩,规划有高层住宅(含人才住房)和商墅。本次取证的则是15#地块和18#地块。其中15#地块占地约43.3亩,均为高层住宅,另有一座配建的幼儿园;18#地块占地约55.5亩,包含高层和超高层住宅(含人才住房)以及商墅产品。从各地块的产品分布可以看出,2#、4#和18#地块均同时分布有住宅和商墅且两种产品之间未做硬性隔离。虽然购买商墅的业主大部分都以自住为目的,但如果有商墅业主要将房子用作商用,比如开个私房菜、私人会所之类的,也是合法的。因此,项目部分地块存在可能出现“商住混杂”现象的风险,这非常考验物业的管理水平。项目18#地块样板区实拍
除了这一隐忧之外,项目在其他方面都做得非常不错,相比保利之前做得比较多的刚需和改善产品,和光屿湖项目确实做出了一定的高端水准。比如穿插于项目地块之间的绿地和水系,均由保利出资打造,目前这些绿地景观大部分都已经呈现,从现场观感来看,打造水准较高。虽然它们都是市政的公共绿地,但因为被保利项目的几块地包围了起来,不仅保利业主下楼就可以就近享受,而且外来人员实际上也不太会经常性进入,所以基本上可以看作是保利业主“独享”的园林景观。项目4#、15#和18#地块之间的市政公园绿地实拍在参观实体样板间的过程中,也会发现在建筑外立面、公区装修等方面,也完全摆脱了老牌央企的老土和油腻,整体品质较高,也比较有设计感。
高层住宅公区实拍
保利和光屿湖本次取证的住宅均为2梯2户的板式高层,标准层户型的建筑面积约171㎡,均为部分双层挑高的产品(标准层单层层高约3.15米,挑高部分层高约6.3米)。
标准层户型挑高空间实拍
后期业主自行搭建后可额外获得近39㎡的不计产权面积,得房率较高。建面约171㎡可变四房奇数层户型↓左滑查看改造建议方案建面约171㎡可变四房偶数层户型↓左滑查看改造建议方案按照土地出让条件的规定,项目住宅需要做成品房交付,根据预售公示,项目首批次住宅的成品房装修标准约1756元/㎡。从项目的交付样板间来看,交付标准属于非常基础的装修,只能满足基本的居住需求,水平与安置房相当。
交付样板间实拍
这样装修符合了成品房交付的规定,但显然并不符合高端人群的改善居住需求,所以保利也同时做了一个精装修的展示样板间供购房者参考。
精装样板间实拍
个人感觉精装样板间的装修非常漂亮,超越了保利在成都的所有其他精装项目。不过如果按这种标准交付的话,房子的含装修单价会很感人,总价也就缺乏竞争力,所以保利选择了廉价的交付方案,建议大家把它当做清水房看待,收房后最好拆掉重装。03.价格&购买建议项目首批取证的6栋高层住宅共204套,建筑面积约171~265㎡,截止发稿前,依然无法在网上公开渠道查询到项目的挂牌价格区间。不过据我们从开发商处了解到,项目的实际开盘售价将会低于挂牌价,优惠后均价约2.55万元,不同户型的价格也有差异,具体如下:
从这张价格表中可以看到,一楼下跃户型因为带了一个对大多数家庭来说利率用都不太高的70多平米的地下室,所以单价最低,总价与楼上的标准户型也差不太多,对于有地下室使用需求的购房者来说反而比较划算。而一楼平层户型,既没有下跃空间,也没有挑高空间,也不赠送花园,但单价却与有挑高空间的户型差不太多,性价比较低。二楼及以上的户型因为都有只计单层建筑面积的双层挑高空间,所以建面单价相对较高,但如果算上近39㎡的可搭建不计产权面积,实得单价不到2.2万元。作为一个地段优越、品质在线的高端改善楼盘,项目除一楼平层户型以外的其他产品,无论是总价门槛还是实得单价,都可以说是相当有竞争力。因此,对于预算充足的高端改善人群而言,保利和光屿湖的首批次住宅完全值得放手一摇。文/黄曦
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