六和原创 | 《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》之梳理与浅析

2019年12月16日,江苏省高级人民法院民事审判第六庭印发了《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》。指南一经发布,即引起社会广泛关注。究其原因,一方面,全装修商品房是今后房地产开发的趋势,且…

2019年12月16日,江苏省高级人民法院民事审判第六庭印发了《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》。指南一经发布,即引起社会广泛关注。究其原因,一方面,全装修商品房是今后房地产开发的趋势,且就目前来说,发达地区全装修商品房覆盖率已经蔚为可观;而另一方面,房地产调控政策居高不下导致实践中大量的项目虚抬装修价格进而规避限价转移利润,两相抵牾导致近几年商品房全装修纠纷日趋激烈。然而,法律层面却一直未对此种现象作出正面回应。因此,江苏省高院出台这份指南不啻于久旱降甘霖。笔者研读之余,对该指南稍作梳理,以问题为引,按图索骥,以飨读者。
一什么是指南中表述的商品装修房?
指南明确,商品装修房是相对于商品毛坯房的概念。泛言之,商品装修房就是“全装修房”、“精装修房”。对于全装修房,浙江省2018版商品房买卖合同作过精确的定义,指南基本沿用了这个表述,也就是房屋的固定面(墙壁、天花板等)全部铺装或粉刷完成,必要功能空间(卫生间、厨房)的基本设备(马桶、水龙头、燃气灶等)安装完成,能够满足基本入住需要(拎包入住)。
二怎么判断签的合同属于指南中表述的商品装修房买卖合同?
指南明确,商品装修房买卖合同与商品房装修合同(家庭装修装饰行为)是不一样的,本质在于出卖人所允诺的交付标的到底是毛坯房还是装修房(跟签订的合同版本没有关系)。买受人只和出卖人签订含有装修内容的合同或者按照出卖人的指示和装修单位签订装修合同的,出卖人导演、编剧、演员一肩挑,根据指南的要求,即要承担对应的法律责任。
三商品房装修质量的认定标准是什么?
指南明确,装修质量既要满足法定标准还要满足约定标准和拟制标准。法定标准主要是国标和省标等法律规定、技术规范;约定标准就是买卖双方形成的合意。问题是,法定标准是固定的,约定标准和拟制标准却千变万化,因人因事而异,怎么确定呢?因此,指南规定,约定标准就是要按照商品房买卖合同、装修合同、装饰装修标准确认书、补充协议等书面合同的内容予以确定。拟制标准是指在没有约定或者约定不明的情况下,要按照交易习惯和《合同法》第62条第1项的规定确定。其中,法定和约定标准优先适用,拟制标准仅在买卖双方无明确约定装修质量的情形中适用。
四出卖人广宣材料、装修资料可以作为商品房装修质量的认定标准吗?
指南沿用了最高院关于商品房买卖合同的司法解释规定,广告宣传、样板房对房屋所作的说明和允诺具体确定,对买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响,应当视为合同内容。
指南明确,法院在认定装修质量标准应当考量的因素,如合同无法确定商品房装修质量的,则结合销售资料(广告、样板房)和装修施工资料(装修材料清单、装修材料价格)综合认定。
指南同时规定,商品装修房销售时,出卖人设置样板房的,交付房屋的装修质量应当与样板房的装修质量相同。样板房装修的部品材料、施工质量和品质档次,应当作为装修质量要求的认定依据。但假如出卖人未设置或者拆除了样板房,怎么认定样板房的装修质量呢?指南规定样板房装修实际用材不能确定的,样板房装修施工资料(装修合同、施工图纸、材料采购合同等),可以作为认定装修质量约定要求的依据。
另外,江苏省高院也充分考虑了广宣能否作为合同内容的实操判断标准。即法院不支持出卖人概括性排除样板房、广告宣传不作为交付标准的行为;出卖人对交付房屋的装修与样板房、广宣等不一致之处有明确具体的特别约定的,法院可以支持,但出卖人要对该约定进行特别提示或者说明。
最后,江苏省高院也明确了出卖人的广宣材料和备案装修资料的适用顺序问题。即约定优先,广宣材料和房屋装修施工资料次之,备案装修资料再次之。
五装修价格可以作为商品房装修质量的认定标准吗?
指南明确,买卖双方对装修质量要求相关的装修设计、装修施工、装修材料以及材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等约定具体确定,则装修价格、宣传装修价格或者备案装修价格不能作为装修质量认定标准。反之,则装修价格应当作为装修质量认定标准。
合同约定的装修价格、宣传装修价格、备案装修价格不一致时,按照合同约定的装修价格优先,宣传装修价格次之,备案装修价格再次之的顺序进行认定。
指南同时规定,当事人约定的装修质量不能明确,或者明显不足以反映基本装修价格,或者交付房屋实际装修质量与样板房存在明显差异的,买受人主张依照前款规定以装修价格作为装修质量要求的,应予支持。笔者理解,江苏省高院此条的主旨是既要尊重客观事实,又要坚守公平正义。客观事实有违公平正义时,要以公平正义作为底线。
六买卖双方怎么证明商品房装修质量?
指南明确,买受人承担初步证明责任。即买受人已初步证明装修质量问题存在的,出卖人应对装修质量符合约定或合格的事实承担举证证明责任。
指南同时规定,法院有权对出卖人作不利推定。出卖人作为商品装修房的提供者,应当持有装修施工合同、装修施工图纸、材料设备采购合同等证据。出卖人还负有封存样板房以及说明样板房质量的义务。出卖人无正当理由未按照人民法院要求提供相关证据的,人民法院可以依据出卖人申报的商品房备案资料等查明相关事实,买受人主张该证据的内容不利于出卖人的,可以推定该主张成立。
七鉴定意见可以作为商品房装修质量的证据吗?
指南明确,当事人既可以自行委托鉴定也可以申请司法鉴定。当事人自行委托有关机构通过鉴定方式出具专业性意见的,意见出具人应当出庭作证。拒不出庭的,该专业性意见不得作为认定事实的根据。当事人申请司法鉴定的,法院要根据讼争装修质量问题争议的类别确定鉴定范围和鉴定方法,涉及减少价款的应由房地产评估机构进行房屋装修价格评估,司法鉴定意见应当作为证据。
八买受人如何主张装修质量不合格
指南明确,受人应当在法律、法规、司法解释规定的期间(约定期间或保修期间)内及时通知出卖人。买受人在前述期间内对质量瑕疵异议怠于通知出卖人的,视为装修质量符合约定。笔者理解,买受人在验房时如认为装修质量不合格应当在验房单明确或书面告知不认可房屋装修质量。
指南同时规定,没有约定或者约定的期间过短的,买受人应当在房屋实际交付之日起二年内通知出卖人。出卖人知道或应当知道装修质量不符合约定的,买受人不受通知时间的限制。
九出卖人如何承担装修质量不合格的违约责任?
指南明确,违约责任包括解除或撤销合同、赔偿责任和修复责任,由买受人选择。其中,修复责任即为质量保修责任,不再赘言。
买受人有权解除或撤销合同的情形包括:1、因装修质量问题严重影响正常居住使用,或者存在如装修环保质量不合格等依法不得交付使用。2、房屋装修中以假充真、以次充好、以不合格材料冒充合格材料欺诈买受人。
赔偿责任则包括逾期交付责任和损失赔偿责任。具言之,装修质量问题严重影响正常居住使用,或者装修质量问题符合不得交付使用法定情形的,买受人有权拒绝受领房屋,要求出卖人承担逾期交房违约责任。
损失赔偿责任则主要为减价责任(装修差价损失)。装修质量不符合约定要求、不符合法定要求或者因欺诈、重大误解等原因导致装修实际价值明显低于约定装修价格的,买受人有权请求出卖人承担减少的房屋装修部分价款。装修差价损失的计算方法为,以房屋交付之日为评估时点,以房屋所在地房屋装修市场价格为基准,对实际装修价格和约定装修价格进行评估,实际装修估价与约定装修估价比例的差额与装修部分销售价格的乘积,即为减少装修价款的数额,计算公式为(1-实际装修估价/约定装修估价)×装修价格。
指南同时规定了对买受人选择权的限制。主要包括:1、买受人依据消费者权益保护法的相关规定主张惩罚性赔偿的,不予支持。2、装修房因严重装修质量问题,买受人请求单独撤销或者解除装修合同的,不予支持。3、对买受人正常居住使用没有实质性影响的质量瑕疵,买受人拒绝受领房屋要求出卖人承担逾期交房违约责任的,不予支持。4、当事人对装修质量违约责任有明确约定,买受人在约定责任方式之外要求出卖人承担减少装修价款违约责任的,不予支持。
十指南的效力性和普适性
指南属于规范性文件,准确的说属于江苏省高院下发给江苏省境内各法院的审判业务指导文件。
根据最高院发布的《关于规范上下级人民法院审判业务关系的若干意见》,高级人民法院通过审理案件、制定审判业务文件、发布参考性案例、召开审判业务会议、组织法官培训等形式,对辖区内各级人民法院和专门人民法院的审判业务工作进行指导。笔者认为,该规定表明高级人民法院有权发布审判指导文件。
同时,上述意见另规定,高级人民法院制定审判业务文件,应当经审判委员会讨论通过。最高人民法院发现高级人民法院制定的审判业务文件与现行法律、司法解释相抵触的,应当责令其纠正。以此理解,江苏省高院发布的该指南实际上获得了最高人民法院的认可。
因此,笔者认为,江苏省高院发布的该指南系有效的规范性文件,地域上来说应当约束江苏省境内的各级法院,对江苏省境外的法院并无直接约束力。但是,该指南的发布一定程度上也能反映出最高人民法院对于装修房质量纠纷案件审理的基本态度,因而也势必对其他地区的各级法院审理装修房质量纠纷案件形成实质影响。
律师简介
杜威 律师六和律师事务所专职律师教育背景
浙江大学法学学士
浙江大学诉讼法学硕士
业务领域
建筑房地产、民商事诉讼、重大资产重组等法律服务
主要业绩
1.参与处理某项目商品房业主诉讼维权案件
2.参与处理某房地产集团公司业主群诉案件
3.参与处理多起总包单位工程索赔案件
4.参与处理多起业主单位工程索赔案件
5.参与处理某房地产合作开发项目纠纷案件
6.参与处理某房地产开发公司破产清算案件
7.参与处理某房地产集团公司商品房项目开发合作
8.参与处理某代建公司项目代建管理合作
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