粉都擦在脸上,装修让人糟心的绿地长安宫 | 房哥验房报告5期

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验房报告是基于房哥验房服务推出的固定栏目,每周更新,汇总小区验房中发现的问题,为大家买房提供参考,关于该小区没有提到的内容,大家在留言处进行补充;
今天第五期,走进绿地长安宫,时间:2020年5月23日,查验房源:长安宫洋房,面积:155㎡带装修大四室。
先说结论:这是一个设计师很用心,但最终施工水平跟不上的半成品小区,作为绿地在西安的第一个精装修项目,且已经陆续整改一年的小区,入户大堂,水景硬景,下沉会所亮点十足,但户内却装修瑕疵遍地,问题多到一张纸都写不下。
早在19年6月,第一批业主收房时,瓷砖空鼓,整面墙被贴“空”、瓷砖破损、壁纸工艺不过关、空调漏水、线头裸露、地下车库堆满建筑垃圾、绿化、健身房等配套设施看不见等诸多问题已被曝光;
此后,6月17日长安区住建局对长安宫进行检查,发现该项目未完成房屋投用前的相关检测和验收程序,并存在相关质量问题和安全隐患;要求立即停止违规交房行为并整改。
此次查验,为时隔一年整改后的小区实景,又有那么变化,那些不变?
撰文:不知火
验房师:杨师傅
基本情况
提起绿地,很多人总说是它是西安的老朋友,但不是西安人的好朋友,前者的意思指绿地积极参与城市建设,从最早的锦业路CBD,现在的沣东501,以及各个新区都能看到绿地积极投资的身影;
但众多交付项目的口碑,包括物业的评价实在一般,即便到了长安宫这样的“高端盘”,依旧被很多人戏称长安屯,用以表达对小区交房的诸多不满。
(房哥验房走进绿地长安宫)
长安宫入市时间在2016年11月,当时西安房价还未起飞,长安也不像现在这般繁华,当年能买在常宁新区是需要勇气的;
作为绿地首个唐文化主题社区,汉白玉纯天然石打造的祥云地雕、三进格局的三重屏风设置、水景后排精致麒麟都很有档次;
(当年长安宫产品发布会)
17年5月时,长安宫的价格已经到了15000元/㎡,再到此后的18000元/㎡,结合上宣传的5000元/㎡的装标,即便放在三年后的今天看,这个价格都应该“很高端”,要知道三年前长安区周边的商品房均价不过8000元/㎡;
目前小区房产证还没下来,但网上有业主挂出的二手房价格已经近20000元/㎡,8层小高,1.25容积率的长安宫到底值不值这个价格呢?
本次查验的房屋为小高,精装交付面积155平,1T1户布局。
立面观感
长安宫由于没有做楼栋底商,外立面主要包含主入口商业和楼栋两部分,前者的用料还是不错的;
(大门外底商外立面实景)
商业里面整体干挂石材,遮雨棚,顶棚,门框装饰条材质为铝板,门头背板和大门上有大量中式云雷纹装饰,整体立面简洁大气,但周边商业缺乏,餐饮便利店需要向西走,去绿地城底商;
(住宅外立面实景)
住宅部分,从远处看,两层以下为干挂石材,整体色调与主入口保持一致,在窗户下沿,空调栏杆部分,都以回形纹进行装饰,石材部分无破损,涂料部分无鼓包现场,整体平整;
(住宅外立面高处实景)
近处看,二楼以上为里面为浅白色涂料,窗台部分为少量铝板,配合两层外开窗,断桥铝材质带Low-e镀膜,整体楼栋三段式设计,带屋檐;
(楼栋外观一览)
虽然定义为唐风社区,但没有做唐风建筑歇山顶的大屋檐,而是在细节处有中式装饰,简约自然;在西安诸多的住宅外立面中,属于发挥正常,不算难看的;
虽然美丑各有说法,但用料的差别是摸得到的,外立面上长安宫石材+涂料+少量铝板只能说正常发挥,没有太多亮点。
景观园林
在当年的发布会上,园林景观是很大的亮点,称为最贵族的景观设计和最文化的主题园林,即长安宫沿袭古代宫廷“一轴、两苑、七院”布局,以中轴对称式布局,凸显宫廷式建筑的贵族大气;
同时在景观设计之中,参考了大明宫的布局,并将“礼、乐、射、御、书、数”六艺完美融合。在数进院落园林中,分别对应六艺,设置别具一格的主题,这一点在后面也能看到;
一说景观,很多人第一想到的就是种树,实则在整个景观成本中,苗木的占比不过30%,主大门,围栏,地面铺装,水景,硬景,苗木都算景观,我们逐一会讲到;
按照西安市场现状,600元/平算正常,1000元/平就可以做到很好了,买房表面看是感受,实际背后都是成本,大家对于绿化要求的美观遮阴的基础,核心就在金钱的投入上;
(小区主入口实景)
长安宫的主入口还是非常阔气的,入口地面是大面积的云纹石料地铺,两侧为唐风带照壁的吊灯,材质为纯铜,配以喷泉水景+国槐,还是很上档次的;
入户大门整体石材+铝板+玻璃,左右镇宅兽,中间景观石,特别符合大家对于高门大户的定义;
进入大门就是业主回家大堂,装修考究,大气,顶部壁画目测为《昭陵六骏图》;这个大门+入户大堂做下来的成本不低,仪式感十足;

(小区中轴景观实景)
这个区域也是小区能看到的景观最好的地方,两侧胸径在30cm以上的多杆银杏共有13颗,同时两侧山杏,石榴树,桂花的品质也很高;
无论是树冠幅度,树径,树形都不错;搭配圆形石壁,镜面水景,金属照壁格栅,逼格很高;
(小区景观实景)
水景的尽头,是《虢国夫人游春图》,也是唐代名画,配合拴马桩设计,中式园林意境浓郁;

(小区下沉会所实景)
再往后就是小区的下沉式会所,自带泳池,书吧和健身房,这里也是小区植被覆盖度最高,树形最好的地方,可以说是绝对的展示区配置,迎客松,石壁,台亭随处可见,看得出设计师当年是很用心的;
(随处可见的硬景雕塑)
这种设计用心之处还体现在小区大量的硬景和雕塑上,在一般小区是很难见到的;当年卖房宣传的礼、乐、射、御、书、数六艺元素在小区也都有体现;
植被上,小区的树种包括红叶李,国槐,桂花,石榴,五角枫,红枫,银杏,大叶女贞,柿子,白蜡,白皮松,琵琶,广玉兰,五针松,竹子,山杏,多杆银杏等,小区主入口至会所的景观不错;
但楼栋之间和步道就比较一般了,开发商非常善于将粉擦在脸上,具体效果如下图:

(楼栋之间景观实景)
据说业主交房时曾带着园林局一颗一颗数过树,现在是交房一年后的景观效果,主要问题还是集中在大乔数量不多,遮阴效果一般;
放在一般小区里还算是不错的,但三年前均价18000元/㎡买这里,对于景观的成本,名贵树种,大树数量还是应该有要求的;开发商是有这个实力的,主入口和会所的景观就是例证;
(地面铺装实景)
地面铺装部分,除了部分防腐木外,全部为石材铺地,未见透水砖和水泥材质,整体路面无明显破损与不平;
(草坪铺装实景)
草坪部分,草种目测为狗牙根,根系发达,根量多,是铺设停机坪、运动场、公园、庭院、城市绿化常见品种,小区现场部分有枯死,露土,发黄现象,后期维护要跟上;
(小区围墙实景)
围墙部分,为半开放式,水泥墙喷黄色涂料带装饰线+回形纹金属格栅,整体比较美观;以上是景观部分简单讲解,没有提到或信息不全的地方大家留言区补充。
生活设施
设施上,由于主打唐风社区,因此看到了大量亭台的设计,配合休息桌椅,由于自带健身房,地面并未看到健身器材,儿童游乐区设施齐全,空间开阔;

(小区休闲设施实景)
维护上,稍微差一些,以水景为例,小区主入口的水质干净,清扫及时,到一到小区的边边角角,就是另一番景象,这种问题在一会儿车库部分也有例证。
公共装修
公共区域装修同样分为户外入口,户内大堂,电梯包装和平层公区四个部分:
(住宅入户大堂实景)
大堂外墙整体浅色石材干挂,顶棚铝板,配以装饰线,入户门面积小,两侧固定门扇,中间开启尺寸正常,刷卡入户;
(入户大堂实景)
进门左右两侧各有走廊通向电梯厅,大堂瓷砖+金属饰条,顶面多层石膏板吊顶+筒灯,装修的还行,卫生需要打扫;
(地面及电梯保护)
装修保护上,墙角,地面,都做了保护,电梯包装比较简陋,灯光太暗;
公区平层部分由于直接是电梯入户,入户门部分和室内一样做了装修,地面石材+波打线,墙面硬包,进门处做了部分储藏柜;
楼梯间部分地面全部瓷砖铺贴,金属栏杆,白色乳胶漆墙面,消防箱内,灭火器水带齐全,顶部管道外漏并不美观。
车库做工
相比较进门的牌面,景观的失落,车库的实景就有些难看了,卫生脏乱,灯光昏暗,还好手机闪光灯有电;

(车库与住宅入口实景)
地库主入口和一层大堂一样,装修交付,墙面瓷砖+金属饰条,地面瓷砖,楼道宽度都挺好,地上的灰尘可不少,直接拉低了小区档次;车库进门处墙面左右瓦当图案,体现小区唐风设计;

(地下车库实景)
(车库地铺近照)
地库主要问题还是卫生脏乱差,脏到地面车位的材质需要用手去擦,确认后为金刚砂地坪,异形车位集中在人防门两侧,虽然留了门的开启空间,但和顶部管线有冲突。
户内验房
从地库的现状,让人对小区装修交房的户内存在担忧,这里也是此前业主抗议的重点,当年宣传宣传的5000元/㎡的装标到底是什么样?

(户内交付整体实景)
先说结论,能装修的丰富程度和用料的种类上,看得出设计师当年还是很有想法的,但较差的用料+凑合的工艺,让最终交付效果比较难看,细节的用心最终还是败给了施工的简陋,这还是整改过的;
从早上9点到小区到中午1点离开,四个小时的查验看到了太多的问题,在近期验收过的小区中,算的上最严重的一个,具体清单如下:
备注:以下问题仅代表该查验户内问题,不代表所有楼栋
(户内验收问题汇总)
总结为划痕,缺损,鼓包,裂纹,断裂,缝隙,异响,不平,脱落,剐蹭等等;
(户内装修细节实景)
从现场来看,有明显的赶工和材料差的问题,精装房丑与美因人而异,但用料的区别和工艺的水准是肉眼可见的,材料的种类上,长安宫用到了大量的壁布,皮革,木饰面,玻璃,金属线,石材;
(户内装修细节实景)
配套的东西也是五花八门,从进门处的储物柜,客厅的书架,墙面石材,餐厅边柜,洗衣机台,所有房间做好的柜子,智能化,窄边金属踢脚线;
各个房间不同风格的背景墙,纯石材地面,定制触控开关,断桥铝门窗,阳台,卫生间隐藏下水,金属玻璃栏板,浴缸,智能马桶,中央空调……
设计上的亮点还是很用心的,整个房间除了家具家电和主灯外,基本是达到了拎包入住的标准;
(户内装修细节实景)
但装修这件事除了设计有想法还远远不够,长安宫整个在用料上的简单肉眼可见,业主意见最大的就是柜子,地面,壁布,门等大件,不同材质的工艺衔接也比较差,很多想法停留在纸面上,用料做工差成为绕不开的问题……
验收总结
长安宫是一个看得见的亮点和看得见的问题一样多的小区,进门大堂,中轴水景,下沉会所,这些看得见的地方光鲜亮丽,粉极好的擦在了脸上,唐风社区的元素也兑现了诸多,如果走马观花,这真是一个高端小区;
但是在业主最为在意的户内交付上,糟糕的装修,昏暗的地库和电梯,又将人拉回现实,还是那个熟悉的绿地味道,我们更愿意绿地既是西安的老朋友,又是西安人的好朋友;
古语说水至清则无鱼,人至察则无徒,意思是水太清了,鱼就无法生存,要求别人太严了,就没有伙伴;但盖房子不是,相反,越是用心口碑越好,越是严格,业主越多……
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在此后验房报告中,我们也将走进各个小区,通过直播,图文等多种形式去记录小区交付实景,大家有验房需求,也可以点击以上小程序报名,可单户,可团购,欢迎大家来撩……
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作者:不知火
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