关于房屋租赁期间承租人经出租人同意装饰装修物的处理规则 | 弘韬原创

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近年来,随着房价的不断飙升,很多年轻人选择了租房。房屋租赁具有较大流动性,涉及房屋租赁中已形成附合的装饰装修物的纠纷越来越多。关于装饰装修物的归属规则在《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中都有较为明确的规定,简括之:在无特别约定的前提下,对于未形成附合的装饰装修物,所有权不产生变动,装饰装修物属于承租人;而形成附合的装饰装修物,所有权则属于出租人。
但是装饰装修费用的处理规则我国法律规定尚不详尽,还需进一步讨论。承租人未经出租人同意装饰装修构成侵权,应承担侵权赔偿责任。而在承租人经出租人同意装饰装修,且无其他特别约定的前提下,装饰装修物的处理可分为三种情形:合同解除、合同无效、合同履行期间届满。

1

-合同解除-
案例索引:季青、吴进等房屋租赁合同纠纷一案——山西省高级人民法院(2017)晋民终3号民事判决书
本院审查认为:“依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定,承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:(二)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中季青作为租赁合同的违约方,关于装饰装修的残值损失,考虑到季青进行的部分装修工程已与建筑主体工程形成附合,季青返还的房屋后,已完成的装修部分工程对于吴进、薛桂梅一方仍具有使用价值,鉴于此本院认为,吴进、薛桂梅对装修工程在利用价值范围内酌情予以补偿。具体计算方法为以一审法院认定装修损失2413240.97元为基础,根据合同租赁期限计算装修价值摊销费用,剩余租赁期内装修残余价值约为200万元,吴进、薛桂梅适当补偿季青100万元为宜。……鉴于装修工程的剩余利用价值,本院认为由双方予以分担为宜。”
通常,合同解除会导致承租人支出的装饰装修费用摊销时间缩短,因不能在原计划时间内完全利用装饰装修价值而受到损失。该损失由导致合同解除的违约方负担;双方违约,根据各自过错承担相应责任;因不可归责于双方的事由导致合同解除,按照公平原则分担;法律另有规定的,适用其规定。
另外,需要特别注意合同解除时装饰装修的损失为残值损失。现值损失是指合同被认定无效时,装饰装修的现存价值。该价值一般采用审计鉴定的方法确定。残值损失是指在合同解除时,装饰装修的“剩余价值”,该价值通过装饰装修的工程造价扣减合同履行期间消耗的装饰装修价值来确定。合同解除时未摊销的费用既可能高于也可能低于装饰装修的现值,如果未摊销费用高于现值,残值损失依照现值确定;如果未摊销费用低于现值,残值损失依照未摊销的费用确定。

2

-合同无效-
案例索引:南通市崇川区钟秀街道联合村社区居民委员会与江苏华尔达置业投资咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案——江苏省高级人民法院(2014)苏民终字第0081号民事判决书
本院审查认为:“……根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定,已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有。关于装饰装修物联合村居委会同意接受使用,应按现值折价归联合村居委会所有。……本案租赁合同无效,对于出租人同意利用的已形成附合的装饰装修物应当折价归出租人所有,联合村居委会的上诉主张没有法律依据。”
合同无效时,已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。无效合同,是指合同虽然已经成立,但因其严重欠缺有效要件,在法律上不按当事人之间的合意赋予其法律效力。《合同法》第58条对于合同无效的后果进行了规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”因此租赁合同无效时,获得装饰装修利益方应对另一方进行现值损失补偿。

3

-合同租赁期满-
案例索引:84申永、卓星海租赁合同纠纷一案——江苏省徐州市中级人民法院(2018)苏03民终84号民事判决书
本院审查认为:“……卓星海对此辩称,首先,一审判决关于水电费的认定是正确的;其次,卓星海与申永间的合同并没有对合同到期后形成附合的装修物的归属进行约定,根据相关法律规定,租赁期间届满后形成附合的装修物可以由承租人拆除,承租人无权请求出租人补偿装饰装修费用,因此,租赁合同到期后,涉案租赁房屋内的装饰装修物应当属于卓星海所有,即使房屋内的设施发生毁坏,也与申永无关。”
房屋租赁期限届满时,承租人支出的装饰装修费用已经摊销完毕,也完全利用了装饰装修物的价值,出租人和承租人的权利义务均履行完毕。此时,若双方无特别约定,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,人民法院不予支持。
综上所述,对于租赁房屋的装饰装修物,需要通过区分合同解除、合同无效、合同履行期间届满三种情形,结合装修装饰物已形成附合和未形成附合的不同情况分类处理。具体体现为:合同解除时,由违约方承担装饰装修物的残值损失;合同无效时,未形成附合,出租人又同意利用的,折价归出租人所有;已形成附合,出租人又不同意利用的,按双方过错分担现值损失;合同租赁期届满时,承租人不得请求出租人对装饰装修费用进行补偿。
法条链接:
1、《中华人民共和国合同法》
第二百二十三条承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百三十五条租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。繁华的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第九条承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的,承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十条承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的,承租人应当恢复原状。
第十一条承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:
(一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;
(二)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;
(三)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;
(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。
第十二条承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。
王昭月
山西弘韬律师事务所实习律师
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