【原创剖析】随同房价收取的装修款如何缴税?

热点问题很多房地产企业在销售商品房时,向购房客户收取两部分价款,一部分是正常房屋价款,另一部分是装修价款,应如何缴税?正常情况下销售房屋同时提供精装修,这本质上就是精装修房啊,但实务中由于特殊原因(高…

热点问题
很多房地产企业在销售商品房时,向购房客户收取两部分价款,一部分是正常房屋价款,另一部分是装修价款,应如何缴税?
正常情况下销售房屋同时提供精装修,这本质上就是精装修房啊,但实务中由于特殊原因(高房价无法备案或者强行避税),开发商可能将房款拆开处理,同业主分别就房款和装修款签署两份合同,就形成了房价+装修款的格局。
这里性质判断的关键在于装修款谁来收,实务中有两种常见模式:
模式一:开发商同时就商品房销售和装修同业主签署协议,同时收取房款和装修款;
这种模式会被税务机关认定为强行分拆购房款,因此各个税种的处理都会按照这个逻辑进行。
开发商涉税处理
增值税
视为价外费用,按照商品房销售交税
土地增值税
视为清算收入,并入房款参与清算
企业所得税
形成正常业务收入
对于增值税和企业所得税而言装修成本如何核算均无问题,但对于土地增值税而言,如果企业自行核算时将两笔业务分开处理,那么装修成本就计入其他业务成本,而非开发成本,这样在土增清算中税务机关能否予以确认?实务中存在争议,我的意见是既然收入要并进来,成本亦应该并进来,这样财税中的配比原则才有意义。
模式二:开发商同业主签署商品房销售合同,另外一家装修公司同业主签署装修合同,价款双方分别收取(有时候开发商也会代收)。
这种模式虽然仍为开发商自行操作,但由于区分了两家企业进行实施,财税处理自然也是分开处理。
开发商涉税处理
装修公司涉税处理
增值税
就商品房销售缴纳增值税
就装修收入缴纳增值税
土地增值税
就商品房销售收入进行清算

企业所得税
就商品房销售收入正常申报
就装修收入正常申报
需要特别注意的是,这种分开模式在实务操作中可能难度更大,必须要说服业主同开发商和装修公司同时签署协议,并且将房款拆分交给两家企业,很多业主可能并不情愿,因此是否行得通并不一定。
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